Logement en Espagne : un déficit de 750 000 logements selon la Banque d’Espagne
Dans son rapport annuel 2025, la Banque d’Espagne (BdE) indique que l’offre résidentielle nationale n’a pas suivi la croissance de la demande. L’institution estime qu’un total de 750 000 nouveaux logements serait nécessaire pour combler l’écart entre les nouveaux ménages et le parc de logements disponibles.
État des lieux du déficit logement
Le déficit de 750 000 logements représente environ 6,6 % du parc immobilier espagnol actuel, selon les chiffres de l’Institut national de la statistique (INE, 2024). Cette pénurie s’explique principalement par :
- la persistance d’environ 400 000 logements affectés à la location touristique ou de courte durée ;
- l’utilisation de nombreuses propriétés comme résidences secondaires par des propriétaires nationaux et étrangers ;
- la présence d’environ 450 000 logements vacants construits pendant le boom immobilier des années 2000, souvent situés dans des zones peu adaptées aux familles ou nécessitant d’importants travaux de rénovation.
Entre 2021 et 2025, les achats réalisés par des acheteurs non‑résidents ont représenté 7,4 % du total des transactions immobilières, soit une moyenne annuelle de 50 000 logements (Banco de España, 2025). Cette dynamique est particulièrement marquée en Méditerranée, où la pression touristique est la plus forte.
Disparités territoriales
La situation varie considérablement d’une province à l’autre. Alors qu’Ávila dispose de 58,2 % de son parc immobilier pouvant être mis sur le marché résidentiel, Madrid ne présente que 9,9 %, bien en dessous de la moyenne nationale de 27,1 % (Banco de España, 2025). Les autres territoires fortement touchés sont :
- Barcelone
- Alicante
- Valence
- Murcie
- Málaga
Ces écarts s’expliquent par des différences de réglementation locale, de pression touristique et de disponibilité de terrains constructibles.
Facteurs limitant l’offre de nouveaux logements
Plusieurs obstacles structurels ralentissent la construction de nouvelles habitations :
- Procédures d’urbanisme longues et complexes, dues à la superposition de réglementations municipales, régionales et nationales ;
- Pénurie de main‑d’œuvre qualifiée dans le secteur du bâtiment, aggravée par le vieillissement de la population active ;
- Baisse de la productivité dans la construction, liée à l’adoption limitée de méthodes industrielles et de la numérisation ;
- Coût élevé du foncier dans les zones urbaines à forte demande.
Dans les six grandes aires métropolitaines où vivent 36 % des ménages espagnols, le BdE estime que le nombre de logements pouvant être construits mais non encore lancés s’élève à environ 1,1 million. Toutefois, le nombre de logements réellement prévus dans les chefs‑lieu de ces agglomérations ne dépasse pas 320 000 (Banco de España, 2025).
Comparaison européenne
L’Espagne n’est pas seule à affronter un déficit de logement, mais son écart demeure l’un des plus importants de la zone euro :
- Portugal : besoin estimé à 300 000 logements (déficit cumulé de 3,7 % du parc existant) ;
- Italie : besoin d’environ 400 000 logements ;
- France : situation globalement équilibrée, selon les dernières données de l’INSEE (2024) ;
- Allemagne : seule grande économie de la zone euro à réduire son déficit, avec une amélioration de 0,5 % entre 2021 et 2025 (Destatis, 2025).
Ces différences soulignent l’impact des politiques nationales de logement, de la flexibilité du marché du travail de la construction et de l’efficacité des procédures d’autorisation.
Perspectives et recommandations
Pour résorber le déficit de 750 000 logements, la BdE suggère plusieurs leviers d’action :
- Simplifier et harmoniser les réglementations d’urbanisme entre les différents niveaux de gouvernement ;
- Investir dans la formation et l’attraction de main‑d’œuvre qualifiée dans le secteur du bâtiment ;
- Encourager la rénovation des 450 000 logements vacants du boom des années 2000, notamment via des incitations fiscales et des prêts à taux réduit ;
- Développer des modèles de logement abordable et de logement intermédiaire dans les zones urbaines tendues, en s’appuyant sur des partenariats public‑privé.
Une mise en œuvre coordonnée de ces mesures pourrait permettre à l’Espagne de réduire progressivement son déficit logement tout en répondant aux enjeux de durabilité et d’inclusion sociale.